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L’effetto del covid-19 nei contratti di locazione commerciale

Dall’epidemia da Covid-19 stanno scaturendo questioni giuridiche che riguardano, soprattutto, gli accordi commerciali in essere.

Economia e Finanza
Pubblicato il 12 marzo 2020, alle ore 13:30

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L’effetto del covid-19 nei contratti di locazione commerciale

In attesa di capire quando terminerà l’emergenza sanitaria, fin d’ora è chiara l’emergenza giuridica causata dal Coronavirus. Oltre ai danni economici, sempre più evidenti, dall’epidemia da Covid-19 stanno scaturendo questioni giuridiche che riguardano, soprattutto, gli accordi commerciali in essere.

Sono in aumento i casi di scioglimento dei contratti, disdette, cancellazione di voli aerei, problemi di indennizzi, restrizioni al commercio, blocchi di fornitura di materie prime, ritardi o impossibilità di consegnare prodotti e materiali. Addirittura si registrano casi di merce regolarmente ordinata, prodotta e consegnata ma comunque restituita dal cliente al fornitore.

In particolare, in forza del DPCM 8 marzo 2020 – rubricato “Ulteriori disposizioni attuative del Decreto – Legge 23 febbraio 2020, n. 6, recante misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica da COVID-19” – sono state previste delle limitazioni – totali o parziali – di alcune attività commerciali, con conseguenti e rilevanti ripercussioni in ordine agli adempimenti contrattuali dei soggetti direttamente interessati.

Tale previsione normativa in concreto potrebbe integrare un’ipotesi di c.d. factum principis (letteralmente: “il fatto del principe”), ovverosia un’impossibilità oggettiva – insieme al caso fortuito e alla forza maggiore – di adempiere ad una prestazione derivante da un atto dell’autorità pubblica.

Ai fini dell’esonero da responsabilità appare necessario che: (i) la predetta situazione sia del tutto estranea alla volontà del soggetto obbligato e ad ogni suo dovere di diligenza; (ii) l’evento non sia conosciuto o conoscibile dal soggetto obbligato.

Nel nostro ordinamento vi sono due norme che possono essere richiamate al riguardo. Anzitutto l’art. 1218 del codice civile, il quale prevede che il debitore inadempiente è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile. E l’art. 1256 del codice civile, a mente del quale “L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile”, con la specificazione che “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

“Temporanea” significa che dipende da una causa prevedibilmente transitoria: in tal caso il rapporto entra in una situazione di sospensione (il debitore, ad es., è esonerato dalla responsabilità per il ritardo), che può risolversi in due modi: (i) o l’impossibilità temporanea viene meno e, allora, il persistere dell’inesecuzione diviene imputabile al debitore e costituisce inadempimento (anche agli effetti della risoluzione e del risarcimento del danno); (ii) o l’impossibilità diviene definitiva e determina lo scioglimento del contratto.

La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della sua prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e 1256, solo se ed in quanto concorrano l’elemento oggettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sé considerata, e quello soggettivo dell’assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell’evento che ha reso impossibile la prestazione.

Vediamo quindi la possibile applicazione di tali norme oggigiorno, soprattutto riguardo la possibile sospensione e/o rinegoziazione dei contratti di locazione in essere.

A) In primo luogo, nell’ipotesi dell’obbligo di chiusura totale di alcune attività commerciali è possibile far riferimento all’articolo 1256, comma 2, c.c.- In tal caso, si configurerebbe un’ipotesi di intervenuta impossibilità temporanea nell’esecuzione della prestazione, in quanto il conduttore, pur restando nella disponibilità dell’immobile, in concreto non potrebbe esercitare alcuna attività che possa generargli dei flussi di cassa in entrata. Ne deriva che il conduttore non potrebbe ritenersi responsabile del ritardo nell’adempimento: pertanto potrebbe ammettersi la sospensione del canone di locazione limitatamente al periodo previsto dal DPCM.

Tale norma potrebbe essere invocata – per esempio – dalle palestre e dalle scuole di formazione, impossibilitate ad esercitare la propria attività in virtù, appunto, del provvedimento dell’autorità che ne ha stabilito la chiusura.

B) In secondo luogo, potrebbe optarsi per una rinegoziazione contrattuale, considerando le minori entrate conseguite dal conduttore, alla luce del principio di buona fede.

Ai sensi dell’art. 1467 del codice civile, nei contratti a esecuzione continuata o periodica (quali quello di locazione), se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare (3) la risoluzione del contratto. Risoluzione che può essere evitata dall’altra parte offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Il principio di buona fede impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali, sono idonei a preservare gli interessi dell’altra parte, facendo aderire il regolamento contrattuale alla reale situazione di fatto nel frattempo creatasi. In tal modo integra il rapporto contrattuale, giungendo anche ad imporre un vero e proprio obbligo di rinegoziazione, onde riequilibrare il sinallagma contrattuale.

La violazione di un siffatto obbligo consente alla parte non inadempiente di agire per la risoluzione del contratto per inadempimento dell’altra parte, e finanche di agire per ottenere il risarcimento del danno eventualmente patito nelle more. Inoltre, si potrà agire in giudizio per chiedere al Giudice di modificare direttamente le pattuizioni contrattuali divenute inique, così da ricondurle ad equità.

Articolo redatto dal rinomato Avvocato Marco Greggio

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